Charakter współwłasności i zakres posiadania
Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy współwłaściciel jest uprawniony zarówno do posiadania całej rzeczy, jak i do korzystania z niej w zakresie odpowiadającym jego udziałowi. Z tej konstrukcji wynika, że samo faktyczne korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela nie przesądza jeszcze o posiadaniu udziałów pozostałych współwłaścicieli. Aby mogło dojść do zasiedzenia całości nieruchomości przez współwłaściciela, konieczne jest wykazanie, że w określonym momencie posiadanie to przekroczyło granice zwykłego współposiadania i przybrało postać wyłącznego posiadania samoistnego w stosunku do całości rzeczy.
Przekształcenie posiadania współwłaścicielskiego w posiadanie wyłączne
Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że współwłaściciel może nabyć przez zasiedzenie udziały pozostałych współwłaścicieli, jeżeli w sposób jednoznaczny zamanifestuje wolę wyłączenia ich od współposiadania. Nie wystarcza więc samo korzystanie z nieruchomości, nawet długotrwałe, jeżeli mieści się ono w granicach dozwolonego współposiadania.
Do przekształcenia posiadania konieczne jest:
- wyraźne uzewnętrznienie zamiaru wykonywania wyłącznych praw właścicielskich,
- trwałe wyłączenie pozostałych współwłaścicieli od współposiadania
i współkorzystania, - podejmowanie działań typowych dla właściciela całości, np. samodzielne rozporządzanie rzeczą, przeprowadzanie inwestycji, pobieranie pożytków oraz ponoszenie ciężarów publicznoprawnych bez udziału innych współwłaścicieli.
🗓️Terminy zasiedzenia
Zasiedzenie całości nieruchomości przez współwłaściciela następuje:
- po 20 latach posiadania w dobrej wierze,
- po 30 latach posiadania w złej wierze.
Momentem początkowym biegu terminu jest chwila, w której współwłaściciel rozpoczął wykonywanie posiadania w sposób wyłączający pozostałych współwłaścicieli i dający się obiektywnie zakwalifikować jako posiadanie samoistne całości rzeczy.
Problematyka dowodowa
W praktyce największe trudności wiążą się z udowodnieniem, że doszło do przekształcenia posiadania współwłaścicielskiego w posiadanie wyłączne. Kluczowe znaczenie mają fakty świadczące o jednoznacznym wyłączeniu innych współwłaścicieli, takie jak:
- odmowa dopuszczenia ich do korzystania z rzeczy,
- traktowanie się na zewnątrz jako jedynego właściciela,
- podejmowanie samodzielnych czynności prawnych i faktycznych dotyczących nieruchomości.
Samo nieinteresowanie się nieruchomością przez współwłaścicieli nie wystarcza, jeśli nie towarzyszą temu akty jednoznacznie wskazujące na wyłączność posiadania.
Konkluzja
Współwłaściciel, który pragnie zasiedzieć całość nieruchomości, musi wykazać, że jego posiadanie przekroczyło granice zwykłego współposiadania i przekształciło się w posiadanie wyłączne o charakterze samoistnym. Choć judykatura dopuszcza taką możliwość, to jednak rygor dowodowy jest w tym zakresie wyjątkowo wysoki. Zasiedzenie całości przez współwłaściciela nie jest więc zwykłą konsekwencją długotrwałego korzystania z nieruchomości, lecz wymaga udowodnienia realnego wyłączenia pozostałych współwłaścicieli od wykonywania ich praw.
Odmiennie jest w przypadku chęci zasiedzenia całości nieruchomości przez osobę, której nie przysługuje żaden udział w prawie własności. W takiej sytuacji pozycja dowodowa posiadacza jest korzystniejsza, bowiem może on powoływać się na domniemanie posiadania samoistnego. Oznacza to, że samo faktyczne władanie rzeczą rodzi domniemanie, że posiadacz włada nią jak właściciel. Ciężar obalenia tego domniemania spoczywa na dotychczasowym właścicielu, który musi wykazać, że posiadanie miało inny charakter.
W konsekwencji w postępowaniu o zasiedzenie całości przez osobę trzecią wystarczy wykazanie faktycznego, nieprzerwanego władania nieruchomością oraz upływu wymaganego okresu, podczas gdy współwłaściciel dążący do zasiedzenia całości musi dodatkowo udowodnić moment i sposób przekształcenia swojego współposiadania
w posiadanie wyłączne.
Korzystasz z nieruchomości tak, jakbyś był jej właścicielem od wielu lat, mimo że formalnie nie przysługuje Ci prawo własności albo nie przysługuje Ci ono w całości? A może to ktoś inny włada Twoją nieruchomością i twierdzi, że należy mu się zasiedzenie?
Jeżeli znajdujesz się w jednej z tych sytuacji, nie zostawiaj sprawy samej sobie. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy i odpowiedniej strategii procesowej. Skontaktuj się ze mną – pomogę Ci skutecznie dochodzić Twoich praw i zadbam o to, aby Twoje interesy zostały należycie zabezpieczone.